Goda råd | Homerental.se

Goda råd

Det finns en rad saker som man behöver tänka på innan man hyr ut sin bostad i andra hand. Nedan följer lite information som kan vara bra att läsa igenom och ha i åtanke.

Tillstånd att hyra ut

Om du vill hyra ut din bostad måste du ha hyresvärdens/Bostadsrättsföreningens samtycke. Om hyresvärden nekar, kan du kontakta Hyresnämnden som beslutar om tillstånd ska medges.

När det gäller andrahandsuthyrning av en hyresrätt skall du ha beaktansvärda skäl för uthyrning. Exempel på detta är ålder, sjukhusvistelse, studier, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda familjeförhållanden t.ex. om du skall inleda ett samboförhållande men vill behålla lägenheten.

För en bostadsrätt kan bostadsrättsinnehavaren även åberopa andra skäl för andrahandsuthyrningen. Exempel kan vara försäljningssvårighet eller uthyrning till närstående som behöver bostad.

Tänk på att alla hyresvärdar inte godkänner uthyrning till företag. Sök tillstånd i tid och begär att få det skriftligt!

Om du skall hyra ut din villa/radhus behövs det inget tillstånd då du som fastighetsägare själv beslutar till vem och varför du vill hyra ut ditt hus. Det som behövs är ett utdrag från Lantmäteriet som bevisar ägarsskapet av fastigheten, samt legitimation/er från samtliga fastighetsägare.

För uthyrning av hyresrätter gäller Hyreslagen From 1:a februari 2013 gäller Lagen om uthyrning av egen bostad för uthyrning av privatbostäder.

 

Hyresnivå

På homrental.se är alla som arbetar med hyresförmedling registrerade hyresförmedlare och lyder under Fastighetsmäklarlagen (FML). Medarbetarna skall vara en opartisk mellanman och de får således inte råda eller ge förslag på hyresnivå, men direktiv från Hyresnämnden och regeringen finns som stöd.

 

Hyresrätt

När du hyr ut en hyreslägenhet får du ta ut en skälig hyra, i princip bara samma hyra som du själv betalar för lägenheten. Om lägenheten är möblerad kan du lägga på en mindre summa för möblerna, Hyresnämnden godkänner normalt ett påslag om 10-15 % av hyran.

Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan vända sig till Hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.

Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.

 

Privatägd bostad (bostadsrätt, ägarlägenhet, radhus, villa)

När det gäller andrahandsuthyrning av en privatägd bostad får uythyraren ta ut en kostnadsbaserad hyra. Denna beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde per år, exklusive månadsavgift och ev. driftskostnader.

Ett riktvärde för avkastningsräntan är att fyra procent för närvarande är en acceptabel nivå.

Med driftskostnader avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.

Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Hyresvärden har inte rätt att få hyran höjd av hyresnämnden.

Det finns ingen möjlighet för hyresgästen att ansöka om att få tillbaka de belopp som han eller hon betalat utöver den i lagen angivna hyresnivån.

Om bostaden är möblerad kan du lägga på en mindre summa för möblerna, Hyresnämnden godkänner normalt ett påslag om 10-15 % av hyran.

 

Ansvar

Även om du hyr ut i andra hand är det du som förstahandshyresgäst som har det yttersta ansvaret för din lägenhet. Du ansvarar för att hyran betalas i tid och att andrahandshyresgästen samt dennes gäster är skötsam/skötsamma.

Bostaden ska hålla en god standard och vara professionellt städad när andrahandshyresgästen flyttar in. Hyresgästen har i sin tur motsvarande ansvar den dag som denne flyttar ut från bostaden.

Du som uthyrare har inte rätt att gå in i lägenheten utan tillåtelse. Enda tillfället då hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten är för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten. Detta kan vara t.ex. kontroll av brandrök eller befarat vattenläckage.

Om du som uthyrare skall vistas utomlands under uthyrningsperioden, bör du ha en kontaktperson i Sverige som kan företräda dig och vara behjälplig om det skulle uppstå några problem i bostaden. En fullmakt för detta bör skrivas och även lämnas till fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen.

 

Hyresavtal etc.

Homerental.se assisterar med upprättande av hyreskontrakt samt insamling av nödvändiga dokument såsom godkännande av andrahandsuthyrning, legitimationer och lagfart.

Hyreskontraktet upprättas i två likalydande exemplar , varav det ena behålls av hyresvärden och det andra av hyresgästen. Samtliga kontakt skall signeras av bägge parter. Ett separat depositionsavtal upprättas.

Hyra och en eventuell deposition betalas inte förrän ett hyreskontrakt är signerat av bägge parter. Vanligtvis betalas depositionen tillsammans med den första månadshyran och betalas tillbaka vid avflyttning, när besiktning av bostaden är genomförd och hyresperioden upphör.

 

Inventarier och inspektion av bostaden

Hyrs bostaden möblerad bör hyresvärden upprätta en inventarielista över de möbler och inventarier som finns i bostaden. Eventuella skador på lägenheten och inventarier bör också noteras i ett inspektionsprotokoll.

Hyresgästen skall signera inventarielistan när denne flyttar in, som en bekräftelse på att han/hon mottager alla inventarierna och dess skick. Ett inspektionsprotokoll bör även signeras.

Vid hyresperiodens slut åligger det hyresvärden att kontrollera inventarierna, inspektera bostaden samt kvittera tillbaks desamma i ett inspektionsprotokoll som signeras av båda parter. Bägge parter bör ha en kopia av den signerade inventarielistan samt inspektionsprotokollet.

För skada på eller förlust av inventarier eller bostad svarar hyresgästen, såvida han/hon inte kan visa, att han/hon eller någon han/hon svarar för inte är vållande till skadan.

 

Skador i bostaden vid utflytt

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet ellerförsummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Graden av aktsamhet som krävs av hyresgästen är beroende av lägenhetens beskaffenhet, ändamålet med hyrningen, husets allmänna skick och dylikt.

En bostad förslits genom normal användning. Så småningom kan det genom förslitningen uppstå brister som är att betrakta som skador. Hyresgästen svarar inte för sådana skador som uppstår genom normalförslitning. Inte heller svarar denne för skador som uppstår genom olyckshändelse.

Den som påstår att någon vållat en skada måste normalt kunna bevisa sitt påstående, i detta fall hyresvärden. Normalt har man som hyresvärd endast möjlighet att visa att en skada inte fanns vid hyresgästens inflyttning, men väl vid avflyttningen. Tvister huruvida skador uppkommit under hyrestiden eller funnits redan vid inflyttningen kan i stor utsträckning förebyggas ombevisning säkras beträffande lägenhetens skick vid tiden för inflyttningen. Det kan ske genom att man gör en inspektion på inflyttningsdagen. Det vanliga är att hyresvärden ansvarar för denna besiktning och även dokumenterar denna.

 

Avstående från besittningsskydd

Vid uthyrning av en hyreslägenhet längre än två år till en och samma person kan det vara en god idé att fylle i blanketten "Överenskommelse om avstående från besittningsskydd". Besittningsskydd innebär att en hyresgäst har rätt att bo kvar, även om hyresvärden försöker säga upp hyresavtalet.

En andrahandshyresgäst som har bott i samma hyreslägenhet i mer än två år har inte rätt att ta över förstahandskontraktet. Detta är bara möjligt om förstahandshyresgästen har sagt upp sitt hyresavtal och hyresvärden har godkänt andrahandshyresgästen och tecknar ett förstahandsavtal med denne.

Tvister i detta ärende avgörs hos Hyresnämnden. Blankett finns att hämta hos Hyresnämnden. Överenskommelsen gäller fyra år från tillträdesdagen och Hyresnämnden behöver inte godkänna överenskommelsen, om hyresavtalet upphör inom fyra år och det inte gäller en affärsmässig uthyrning.

Vid uthyrning av privatbostad finns inte längre något besittningsskydd om du inte samtidigt hyr ut fler olika bostäder.

 

Hyrestid och uppsägningstider

Hyresavtal kan gälla för obestämd tid eller bestämd tid. Vanligtvis skall alla hyresavtal sägas upp för att uppföra att gälla.

 

Privatägd bostad - första upplåtelsen

För en hyresgäst som bor i andra hand kan förhållandena snabbt ändras. Hyresgästen har därför rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Hyresvärden kan få behov av att åter kunna disponera den uthyrda bostaden. Hyresvärden har därför rätt att, oavsett den avtalade hyrestiden, säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.

Hyresgästen har inte rätt att mot hyresvärdens vilja få hyresavtalet förlängt. Det gäller oavsett hur länge hyresförhållandet har varat. Om hyresvärden säger upp avtalet, är hyresgästen skyldig att flytta vid uppsägningstidens slut. Om ett hyresavtal som ingåtts på ett år löper ut, är hyresgästen skyldig att flytta utan uppsägning från hyresvärden.

Ett hyresförhållande upphör alltid vid ett månadsskifte och aldrig t.ex. den 13:e i en månad.

 

Hyresrätter samt egen bostad - andra upplåtelsen (och efterföljande upplåtelser)

Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast
1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,

Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden när det gäller hyresrätter. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre kalendermånader från uppsägning. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid eller om annan uppsägningstid är avtalad.

Ett hyresförhållande upphör alltid vid ett månadsskifte och aldrig t.ex. den 13:e i en månad.

 

Uppsägning av hyreskontrakt

En uppsägning av hyreskontrakt skall vanligtvis ske skriftligen. Uppsägningen skall skickas i ett rekommenderat brev till den adress där hyresvärden är folkbokförd. Uppsägningen skall innehålla datum för utflyttning samt undertecknas.

 

Beskattning av hyresintäkt

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis din villa, ditt fritidshus eller din bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Samma sak gäller om du har hyrt ut en bostad som är hyresrätt.

Du får göra vissa avdrag från den ersättning (hyra) som du får för uthyrningen.

Du får alltid göra ett schablonavdrag. Från och med inkomståret 2013 är schablonavdraget 40 000 kronor. Schablonavdraget gäller per år och bostad. Har exempelvis du och din maka eller make hyrt ut ert gemensamma sommarhus (som ni äger med 50 procent vardera) får var och en avdrag med 20 000 kronor (40 000 kronor x 50 procent).

Mer information om beskattningsregler vid uthyrning finner du på Skatteverkets hemsida

 

Tips

Ta fram instruktionsböcker på samtliga maskiner, samt värmeanläggningen, i bostaden till hyresgästen och anteckna gärna skötselråd för både bostaden och trädgården. Ju mer du berättar om din bostad och dess skötsel, desto lättare är det för din hyresgäst att ta hand om bostaden och den ev. trädgården. Skötselråden bör vara skrivna på engelska då hyresgästen i de flesta fall kommer från utlandet.