Du är varmt välkommen till oss på Homerental! Innan du bestämmer dig för att hyra ut din bostad i andra hand finns det en del saker att tänka på. Här får du goda råd och nyttig information att läsa och fundera igenom.
Vid uthyrning av din bostad i andra hand måste du ha din hyresvärds eller din bostadsrättsförenings samtycke. Säger hyresvärden nej till din förfrågan om uthyrning i andra hand kan du kontakta hyresnämnden. Hyresnämnden beslutar om tillstånd kan medges.
När det gäller uthyrning i andra hand av en hyresrätt krävs beaktansvärda skäl för uthyrning. Några exempel på beaktansvärda skäl är ålder, sjukhusvistelse, studier, tillfälligt arbete på annan ort eller särskilda familjeförhållanden – exempelvis om du vill flytta ihop i ett samboförhållande men vill behålla lägenheten.
Har du bostadsrätt, kan du som bostadsrättsinnehavaren även åberopa andra skäl för få hyra ut i andra hand. Exempel kan vara svårighet vid försäljning av bostaden eller uthyrning till närstående som är i behov av bostad.
Tänk på att alla hyresvärdar inte godkänner uthyrning till företag. Sök tillstånd i tid och begär alltid att få ditt godkända tillstånd skriftligt.
Om du tänker hyra ut din villa eller ditt radhus behövs det inget tillstånd eftersom du som fastighetsägare själv beslutar om du vill hyra ut ditt hus, under hur lång tid du vill hyra ut och till vilken hyresgäst. Du behöver dock ett utdrag från Lantmäteriet som bevisar att du är ägare till fastigheten samt även legitimerar dig och samtliga fastighetsägare.
Hyreslagen reglerar uthyrning av hyresrätter. Uthyrning av egen bostad regleras från och med den 1 februari 2013 i lagen om uthyrning av egen bostad.
På homerental.se är det du som hyr ut din bostad som bestämmer vilken hyra som ska gälla för uthyrningen. Som stöd för aktuell hyra så finns det direktiv från regeringen och hyresnämnden att utgå ifrån, om detta kan du läsa här: Hyresnämnden om skälig hyra
När du hyr ut en hyreslägenhet får du ta ut en skälig hyra, vilket i princip innebär samma hyra som du själv betalar för lägenheten. Om lägenheten är möblerad kan du lägga på en mindre summa för möblerna. Hyresnämnden godkänner normalt ett påslag om cirka 10-15 procent av hyran.
Den hyresgäst som i andra hand har betalat en oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt inför den fortsatta uthyrningsperioden.
Återbetalning av oskälig hyra kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden, räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.
När det gäller uthyrning i andra hand av en privatägd bostad får uthyraren ta ut en hyra som är kostnadsbaserad. Denna beräknas genom en avkastningsränta på bostadens marknadsvärde per år, exklusive månadsavgift och eventuella driftskostnader.
Det aktuella riktvärdet för avkastningsräntan är baserat på aktuell referensränta hos Riksbanken: https://www.riksbank.se/sv/statistik/sok-rantor--valutakurser/referensranta/.
Med driftskostnader avses kostnader som du som uthyraren har för att kunna hålla bostaden i det skick den hyrs ut i. Sådana kostnader kan exempelvis vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Tänk på att det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.
Hyr du ut bostaden är möblerad kan du ta ut en summa för möblerna. Hyresnämnden godkänner normalt ett påslag om cirka 10-15 procent av hyran.
Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen sänka hyran. Hyresvärden har inte rätt att få hyran höjd av hyresnämnden. Det finns heller ingen möjlighet för hyresgästen att ansöka om att få tillbaka belopp som han eller hon betalat utöver den i lagen angivna hyresnivån.
Även om du hyr ut i andra hand är det du som förstahandshyresgäst som har det yttersta ansvaret för din lägenhet. Du ansvarar för att hyran betalas i tid och att andrahandshyresgästen samt dennes gäster är skötsamma.
Bostaden ska hålla en god standard och vara professionellt städad när andrahandshyresgästen flyttar in. Hyresgästen har i sin tur motsvarande ansvar den dag utflyttning ur bostaden sker.
Du som uthyrare har inte rätt att gå in i lägenheten utan tillåtelse. Enda tillfället då hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten är för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten. Detta kan vara exempelvis vara kontroll av brandrök eller misstänkt vattenläckage.
Om du som uthyrare vistas utomlands under uthyrningsperioden bör du ha en kontaktperson i Sverige som kan företräda dig och vara behjälplig om det skulle uppstå några problem i bostaden. Se till att du har en skriven fullmakt för detta och att den lämnas till fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen.
Homerental.se assisterar vid upprättande av hyreskontrakt samt insamling av nödvändiga dokument som exempelvis godkännande av uthyrning i andra hand, legitimationer och lagfart.
Hyreskontraktet upprättas i två likalydande exemplar, varav det ena behålls av hyresvärden och det andra av hyresgästen. Samtliga kontrakt signeras alltid av bägge parter.
Hyra betalas inte förrän ett hyreskontrakt är signerat av bägge parter.
Hyrs bostaden möblerad bör du som hyresvärden upprätta en inventarielista över de möbler och inventarier som finns i bostaden. Eventuella skador på lägenheten och inventarier bör också noteras i ett inspektionsprotokoll.
Hyresgästen signerar inventarielistan vid inflyttning och bekräftar då inventarierna och det skick de är i. Ett inspektionsprotokoll bör även signeras.
Vid hyresperiodens slut åligger det hyresvärden att kontrollera inventarierna, inspektera bostaden samt kvittera och godkänna hyresgästens skötsel i ett inspektionsprotokoll som signeras av båda parter. Se till att båda parter får en kopia av den signerade inventarielistan samt inspektionsprotokollet.
För skada på eller förlust av inventarier eller bostad svarar hyresgästen, såvida han eller hon inte kan visa, att han eller hon samt någon han eller hon svarar för, inte är vållande till skadan.
Hyresgästen ska under hyrestiden vårda lägenheten väl, vilket också innebär försiktighet med eventuella möbler och inventarier. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Detta gäller även av någon som tillhör hans eller hennes hushåll, en gäst eller annan person som hyresgästen inrymt i bostaden eller som där för att utföra arbete för hyresgästens räkning. Graden av aktsamhet som krävs av hyresgästen är beroende av bostadens beskaffenhet, ändamålet med hyrningen, husets allmänna skick och dylikt.
Det finns dock undantag från hyresgästens ansvar. En bostad slits genom normal användning. Så småningom kan det genom förslitningen uppstå brister som är att betrakta som skador. Hyresgästen svarar inte för sådana skador som uppstår genom normalt slitage. Hyresgästen är inte heller ansvarig för skador som uppstår genom olyckshändelse.
Den som påstår att någon vållat en skada måste normalt kunna bevisa sitt påstående, i detta fall hyresvärden. Normalt har du som hyresvärd endast möjlighet att visa att en skada inte fanns vid hyresgästens inflyttning, men väl vid avflyttningen. Tvister kring om skador uppkommit under hyrestiden eller funnits redan vid inflyttningen, kan i stor utsträckning förebyggas om lägenhetens skick är dokumenterat vid tiden för inflyttningen. Det är därför viktigt att det görs en inspektion på inflyttningsdagen. Det vanliga är att hyresvärden ansvarar för denna besiktning och även dokumenterar denna.
Ska din hyreslägenhet hyras ut längre än två år till en och samma person är det viktigt att fylla i blanketten "Överenskommelse om avstående från besittningsskydd". Det ger dig som hyresvärd extra trygghet.
Besittningsskydd innebär att en hyresgäst har rätt att bo kvar även om hyresvärden försöker säga upp hyresavtalet. Det vill säga – en hyresgäst som har hyrt bostaden längre än två år kan ha rätt att få sitt avtal förlängt. Det innebär inte att en hyresgäst som hyr i andra hand i mer än två år har rätt att ta över förstahandskontraktet. Det är bara möjligt om förstahandshyresgästen har sagt upp sitt hyresavtal och hyresvärden har godkänt andrahandshyresgästen och tecknar ett förstahandsavtal med denne.
Blankett gällande besittningsskydd finns att hämta hos hyresnämnden. Överenskommelsen gäller fyra år från tillträdesdagen. Hyresnämnden behöver inte godkänna överenskommelsen om hyresavtalet upphör inom fyra år och det inte gäller en affärsmässig uthyrning. Tvister kring besittningsskydd avgörs i hyresnämnden.
Vid uthyrning av privatbostad gäller inte något besittningsskydd om du inte samtidigt hyr ut fler olika bostäder.
http://www.hyresnamnden.se/Besittningsskydd/Besittningsskydd---Bostad/
http://www.hyresnamnden.se/Blanketter/
Hyresavtal kan gälla för obestämd tid eller bestämd tid. Hyresavtal måste generellt sägas upp för att avtalet ska upphöra att gälla.
För en hyresgäst som bor i andra hand kan förhållandena snabbt ändras. Hyresgästen har därför rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.
Det kan också uppstå en situation där du som hyresvärd åter behöver kunna disponera den uthyrda bostaden. Hyresvärden har därför rätt att, oavsett den avtalade hyrestiden, säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.
Hyresgästen som hyr privatägd bostad har inte rätt att mot hyresvärdens vilja få hyresavtalet förlängt. Det gäller oavsett hur länge hyresförhållandet har varat. Om hyresvärden säger upp avtalet är hyresgästen skyldig att flytta vid uppsägningstidens slut. När ett hyresavtal som ingåtts på ett år löper ut är hyresgästen skyldig att flytta utan uppsägning från hyresvärden.
Ett hyresförhållande upphör alltid vid ett månadsskifte.
Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet. Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och en längre uppsägningstid inte finns avtalad, ska uppsägningen ske senast:
Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden när det gäller hyresrätter. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre kalendermånader från uppsägning. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid eller om annan uppsägningstid är avtalad.
Ett hyresförhållande upphör alltid vid ett månadsskifte.
En uppsägning av hyreskontrakt ska vanligtvis ske skriftligen. Uppsägningen ska skickas i ett rekommenderat brev till den adress där hyresvärden är folkbokförd. Uppsägningen ska innehålla datum för utflyttning samt vara undertecknad.
Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis din villa, ditt fritidshus eller din bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för din uthyrning. Samma sak gäller om du har hyrt ut en bostad som är hyresrätt.
Du får göra vissa avdrag från den ersättning, det vill säga hyra, som du får för din uthyrning.
Tänk dock på att du alltid får göra ett schablonavdrag. Från och med inkomståret 2013 är schablonavdraget 40 000 kronor. Schablonavdraget gäller per år och bostad. Har till exempel du och din maka eller make hyrt ut ert gemensamma sommarhus (som ni äger med 50 procent vardera) får var och en avdrag med 20 000 kronor (40 000 kronor x 50 procent).
Mer information om beskattningsregler vid uthyrning finns du på Skatteverkets hemsida.
Ju mer du berättar om din bostad och dess skötsel, desto lättare är det för din hyresgäst att ta hand om bostaden och eventuellt tillhörande trädgård. Ta fram instruktionsböcker på tv, kyl, frys, tvättmaskin, torktumlare och samtliga hushållsmaskiner samt värmeanläggningen i bostaden. Gör gärna en sammanställning med skötselråd för både bostaden och trädgården – och lägg med de allmänna regler i bostadshuset eller bostadsområdet som hyresgästen bör känna till. Skötselråden bör vara skrivna på engelska eftersom hyresgästen i de flesta fall kommer från utlandet.